案件基本情況--104.5維權專欄

劉某在2010年與張某簽訂《房屋租用合同》約定劉某租用張某共7層樓作為被告開辦賓館用。合同對經營期限、租金及支付方式都做了詳細的約定。合同簽訂后，劉某花費了近500萬元對劉某的房屋進行了裝修并作為旅館對外經營。

2014年下半年，張某看到劉某生意很好，即提出要提高租金縮短經營期限。因劉某裝修是按合同期限12年的標準裝修的，縮短經營期限會給其造成重大經濟損失，因此劉某和張某就合同變更一事一直沒有達成一致意見。自2014年11月起被告及其家人就多次采用停水、停電、打砸旅館、鎖門堵門的方式致使劉某無法經營。

劉某沒辦法找到律師起訴要求解除合同，賠償損失。

該案件還有兩個情況：一是，劉某在張某打砸酒店后就未向張某交付租金；二是，劉某在經營過程中，未經張某同意的情況下將一樓的門面轉租給其他人做其它用途使用。

對方的答辯意見：因為劉某經營的過程中沒有辦理消防驗收，沒有及時交付租金要求解除合同，同時由劉某承擔違約責任，張某不需要賠償劉某的損失。

本案爭議焦點

1、由誰承擔違約責任的問題；

2、賠償金額和賠償范圍。

律師代理意見

1、出租方張某及其家人打、砸承租方旅館和用車堵劉某經營的旅館前門并對旅館前門進行上鎖的行為，已經嚴重損害劉某的合法權利；張某的行為已使雙方簽訂的合同目的無法實現，雙方之前簽訂的合同無法繼續履行，張某的行為已經構成根本性違約，劉某可以依法解除合同。

2、出租方張某不能以承租方劉某沒有消防驗收為由就打砸、斷水、斷電、上鎖等行為影響劉某經營的旅館。如果張某認為劉某旅館沒有辦理消防手續，可以向相關部門舉報，由相關部門來處理。

3、張某賠償的范圍應包括之前劉某為經營所投入的折舊損失和合同解除后經營的損失。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此，出租人張某應賠償承租人劉某的實際投入折舊損失和因解除合同后續可獲得利益損失。

租賃合同應注意的地方

1、及時交付租金。

2、承租人在未經出租人書面同意后不得轉租，否則出租人可以以此為由解除合同。遺憾的是以上案件，當事人及對方代理律師都沒有注意到這一點；

3、出租人不宜采取過激的方式比如打、砸、鎖門等方式以達到解除合同的目的，可以通過找出承租人違法轉租或者其它違法、違約的途徑達到解除合同的目的；

4、承租人應按照相關法律規定以及經營場地使用的用途辦理相關手續，以免被出租人抓住把柄，同時有可能會導致合同無效。