案例一：合同中約定的違約金過高，該如何處理？--104.5維權專欄

案情簡介：2002年4月9日，王某與長沙某房地產開發有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定王某購買由該公司開發建設的商品房，房屋交付期限為2002年7月31日前，房屋總價款875814元。合同第九條對出賣人逾期交房的違約責任約定為：“逾期超過30日，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金”。出賣人還承諾與該商品房正常使用直接關聯的電梯在2002年9月30日前投入使用，如果在規定日期未達到使用條件，雙方同意按逾期交房方式處理。同時合同第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的0.5%向買受人支付違約金。

合同簽訂之后，王某按約支付了購房款，并于2002年10月8日接收了所購商品房。因未能按合同約定交房，2002年10月25日雙方簽訂《補充協議》，約定該公司向王某支付人民幣26274.42元作為一次性補償。之后2003年2月27日電梯驗收合格并投入使用，2006年9月30日該公司為王某辦理商品房產權證。由此，王某因該公司提供的配套設施電梯不符合合同約定的時間及逾期辦理房屋產權證，申請仲裁，要求該公司支付逾期交房違約金29777.88元、電梯逾期投入使用違約金107287.95元、賠償不能在規定期限內取得房地產權屬證書的違約損失213390元（王某稱該損失系該公司不能使其在約定的時間內取得房屋權屬證書，導致其被迫民間借貸而多付的利息），共計350455.83元。

焦點：雙方合同中違約金約定過高，是否能調整？如果能，應當如何調整？

律師說法：

本案屬于商品房買賣合同糾紛中主張違約金的典型代表，那么究竟什么是“違約金”呢？所謂違約金，是指當事人之間約定的或者法律直接規定的，在一方當事人不履行或者不完全履行合同時向另一方當事人支付一定數額的金錢或其他給付。

我國《合同法》第114條第1款規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”如一方不按約定履行義務，當事人約定由違約金條款的，則應當按照違約金條款的約定承擔相應責任。在本案中，《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，且合同不違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬于真實有效的約定。

但《合同法》第114條第2款對違約金約定過高做了規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第29條第2款：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的 ‘過分高于造成的損失’。” 由此可知，合同中對于違約金的約定，雖然法律規定是由雙方當事人協商。但對于約定的過分高于損失的違約金，違約方可以請求法院或仲裁機構適當減少。

本案中，合同約定未如期交付電梯按照逾期交房方式處理，因此王某要求房產公司為此支付違約金107287.95元。但事實上，電梯等公共配套建筑未按時交付使用，在一定程度上會影響買受人對房屋的正常使用，但該行為與未按時交房的違約行為相比，性質完全不能等同。而且電梯只是合同中五項基礎設施、公共配套建筑中的其中一項，由此就需要承擔同逾期交房一樣的違約責任，是不符合公平原則的。因此就可以依法申請減少違約金。

那么具體能減少多少呢？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”

司法實踐中，關于違約金的調整則一般是由當事人提出主張，法院或仲裁機構以守約方實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

律師對策：代理律師建議某公司提出《仲裁反請求申請書》，以雙方約定的違約金過高為由，請求仲裁委員會適當減少違約金。

裁決結果：長沙市仲裁委員會經過審理裁決：對于逾期交房，雙方簽訂的《補充協議》已經約定補償金26274.42元；對于逾期將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，王某及其法定監護人支出的民間借貸利息不是該公司在簽訂合同時已經預見或者應當預見的因違反合同可能造成的損害，因此該公司按王某已付房款的0.5%支付違約金4364.07元；對于電梯投入使用，綜合全部情況，某公司支付違約金12306.68元。

法條鏈接：

《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

案例二：商品房面積差異的處理。

情況說明：也不算是一個案件，這是一個顧問單位出現的問題，但對于商品房買賣中對面積差異的處理，也算是比較典型。

實際情況是，湖南某投資有限公司（即顧問單位）與一批買受人簽訂了商品房買賣合同，在合同中第八條約定：“根據當事人選擇的計價方式，本條規定以建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第  種方式進行處理：1.雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人在買受人提出解除合同之日起30日內將買受人已付款退還給買受人，并按商業銀行同期活期存款利率付給利息。買受人不解除合同的，如產權登記面積大于合同約定面積，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足，超出3%的部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人；如產權登記面積少于合同約定面積，少于3%的部分的房價款由出賣人雙倍返還。因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，但應當簽訂補充協議。2.產權登記面積與合同約定面積發生差異時，以長沙市房產局實際測量面積為準據實結房價款，多退少補。”最后長沙市房產局實際測量面積時，69戶房屋超過合同約定的面積，但69戶業主均未補交面積差價款。為此，顧問單位向我咨詢法律意見。

律師說法：

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第一款之規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。”《商品房銷售管理辦法》第二十條第一款之規定：“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。”

這種情況是一般的商品房買賣合同中都會遇到的問題。各個房地產開發公司的商品房買賣合同關于面積差異的處理辦法，與本案中的合同關于面積差異的處理辦法大同小異。本案中，雙方當事人已經在合同中明確約定了面積差異的兩種處理辦法。一是按照房屋面積的3%為一個臨界點，二是多退少補。而第一種方法其實就是法律明確規定的，即在合同沒有對面積差異作出約定時適用。

律師對策：

產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝——————————————×100％

合同約定面積

若房屋實際面積超過約定面積3%的，那么作為房地產公司，只能要求買受人補交3%的房款，對于超出部分自行承擔。但房屋實際面積小于約定面積超過3%時，超出3%部分房產公司卻需要雙倍返還。并且當差異的絕對值超過3%時，合同還賦予買受人合同解除權。作為房地產公司，明顯此種方法需要承受更大的法律風險，因此我建議直接約定第二種方式即多退少補。而對于買受人來說，此種方法卻是最有利。

法條鏈接：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實計算，買受人請求解除合同的，不予支持。

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實測面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。